„Na hypotéku už mnoho lidí nedosáhne,“ hlásil na konci listopadu server Novinky.cz. „Úrokové sazby půjček na bydlení rostou, v posledních týdnech je zvýšili největší poskytovatelé v zemi. Kromě vyšší ceny začínají podle vysvětlení bank omezovat dostupnost hypoték i nová pravidla pro jejich získání. I proto byl v září a říjnu v očekávání věcí příštích zájem o hypotéky rekordní.“ V kostce by se tato zpráva dala přeložit do normálního jazyka takto: Ten, kdo si nestihl hypotéku vyřídit doteď, už nemá šanci. Záměrně nechci psát, že má smůlu, protože to naopak může znamenat jeho největší životní štěstí.

Na tuto zprávu se lze samozřejmě podívat různýma očima. Nejlépe jsou na tom z tohoto hlediska například rodiny v menších městech či na venkově, které vlastní třeba dům, jenž se dědí z generace na generaci, nebo je rovnou vícegenerační. Prostě ti, kteří jej stihli postavit bez půjčky. Je to „dobrý základ, na kterém se dá stavět“, doslova a do písmene. Něco stojí údržba a náklady na bydlení, ale to vše je zanedbatelné ve srovnání s těmi, kteří dům či byt nevlastní. Ti mají dvě možnosti – nájem, nebo hypotéku.

Úvaha lidí, kteří si pořídili bydlení na hypotéku, je jasná. Proč by měli platit podobnou částku měsíčně celý život někomu cizímu, jen tak do luftu, když za stejně vysokou či ještě nižší měsíční splátku budou vlastníky nemovitosti a alespoň na důchod budou mít svoje bydlení? Naproti tomu ti, co budou platit nájem, který je v tuto chvíli třeba v Praze vyšší než splátky hypotéky, ho budou platit do konce života, což může být především v penzi, kdy se příjmy výrazně snižují, problém. Na první pohled se tedy jeví jednoznačně výhodnější hypotéka. Ovšem jen do doby, než si na tuto službu trochu posvítíte a pročtete si pořádně podmínky a celou smlouvu.

Většina lidí, kteří o hypotéce uvažovali a mohli na ni dosáhnout, už to kvůli chystanému zdražování stejně udělali. Mohlo by se tedy zdát, že se jich to až tolik netýká. Je to bohužel přesně naopak – informace o zdražování hypoték je nejdůležitější právě pro ně. Ti, co hypotéku dosud nemají, ji kvůli zpřísnění podmínek stejně s největší pravděpodobností nedostanou, a tak mohou tento způsob financování bydlení pustit z hlavy a po­ohlédnout se po nějakém nájmu, vyloupit banku nebo vydělat tolik peněz, aby si mohli pořídit něco bez půjčky. Poslední trendy nicméně naznačují, že se na Česko řítí sociální problém kolosálního rozsahu. Stačí se podívat na situaci kolem vývoje ceny nemovitostí i úvěrů.

Všechno to začalo tím, že Česká národní banka (ČNB) loni začala zdražovat peníze neboli zvyšovat úrokové sazby. A podle všeho hodlá v tomto směru pokračovat. V roce 2018 bankovní rada ČNB zvedla úroky celkem pětkrát (!) a nejinak tomu bude i v roce 2019. Na to samozřejmě reagují komerční banky, které zdražování peněz na trhu nutí zvyšovat úroky u hypoték. Dokud měly peníze od ČNB téměř zadarmo, mohly být sazby nižší. Ty časy jsou ale nenávratně pryč. Situace byla neudržitelná, a to i proto, že s nízkými úroky u hypoték obrovsky narostly ceny nemovitostí. Ve finančnické hantýrce se tomu říká nafouknutá bublina, která teď hrozí prasknout. Ale nepředbíhejme.

Třicet let? Žádný med

Růst úrokových sazeb s sebou v tuto chvíli nese nejen zpřísnění poskytování nových hypoték, ale především citelný nárůst pravidelných měsíčních splátek u stávajících klientů. Pokud si někdo bral půjčku s nízkým úrokem a nyní mu končí období takzvané fixace, po které mu banka zaručuje, že se mu nezvýší sjednaná úroková sazba, může zaplatit v dalších pěti, sedmi či deseti letech – podle délky fixace – měsíčně o několik stovek, ale i tisíc korun víc.

Uveďme si takový modelový příklad. Franta Vomáčka z Kladna si sjednal před rokem hypoteční úvěr se sazbou na úrovni 1,89 procenta ve výši 2,5 milionu korun, na 30 let a s pětiletou fixací, a pořizovaná nemovitost, tedy zástava, měla hodnotu 3,2 milionu korun. To bylo z hlediska sazeb nejlepší období, takže to udělalo nejvíc lidí. Pět let tedy bude splácet 9084 Kč. Pokud ale mezitím vzrostou sazby na úroveň třeba 3,89 %, tak jak bylo běžné třeba ještě před šesti lety, platit bude o 2181 korun měsíčně víc. To ale není jediná špatná zpráva – změnil by se totiž i poměr úroků a takzvané jistiny, tedy částky, kterou si Franta půjčil. Buď bude muset při zachování délky úvěru 30 let splátky ještě navýšit, nebo se délka splácení nepříjemně prodlouží. Pravda, není to zatím takové jako ve Švédsku, kde kvůli přistěhovaleckým ghettům vzrostly ceny nemovitostí v jakékoli normální lokalitě tak příšerně, že hypotéky běžně trvají 140 let. Teď to tedy centrální banka omezila na 105 roků, ale v tomto případě je to, jak jistě uznáte, úplně fuk, neboť jde o dluh, který přežije i smrt. Mezinárodní lichvářský, pardon bankovní systém to dopiloval k dokonalosti – místo domů zdědí potomci po rodičích milionové dluhy.

Ani třicet let splácení u nás není ale žádný med. Čím víc se totiž zvýší úroková sazba, tím výrazněji se zvýší i částka, o kterou zaplatí všichni Frantové Vomáčkové bance víc. A tím pádem se zpomalí i splácení samotného úvěru. V tomto konkrétním případě zaplatí klient bance o celých 700 000 korun víc, než kdyby úroková sazba zůstala stejná. A to se bavíme o chabých dvou procentech…

Dobrým řešením by mohla být delší fixace, patnáctiletá, nebo i dvacetiletá. Tam je ale úrok výrazně vyšší a platí se už teď přes 3,5 procenta. Může se to jevit ve zvichřených časech aspoň jako nějaká jistota, že se prostě splátka nenavýší. Jenomže to není taky tak úplně jisté. Vše bude záviset na tom, jaká bude situace na trhu s realitami i finančních trzích. Banky totiž škody a ztráty nikdy platit nebudou, od toho mají klienty.

Změny na trhu

Pročetl jsem si úvěrovou smlouvu jedné „české“ banky a zaujalo mě několik bodů v obchodních podmínkách. V jednom odstavci se praví: „Banka je oprávněna roční procentní sazbu nákladů (RPSN) upravit v případě, že dojde k objektivním změnám na trhu v důsledku skutečností, které Banka nebude mít příležitost ovlivnit, a následkem kterých změní banka jednotlivé složky RPSN, tedy především úrokovou sazbu a poplatky, a tyto změny bude banka reflektovat ve svém Ceníku produktů a služeb a v tabulkách úrokových sazeb.“ Prostě když na to přijde, fixace nefixace, měsíční splátky se dle libovůle banky zvýší. A nemusí to být ani skrze zafixovanou úrokovou sazbu, tu vám třeba do konce fixačního období nechají, ale může to být skrze poplatky za správu úvěru. Souhlasit s tím klient samozřejmě nemusí, ale v tom případě musí vrátit bance částku, kterou mu zbývá doplatit. Kde na to vezme? Jeho problém.

Podobný háček může nastat po skončení fixace, když banka klienta osloví s nabídkou úrokové sazby na další období. Buď bude souhlasit, a tím pádem pojedou splátky dál podle procent, která určí banka. Nebo souhlasit nebude, a musí předčasně splatit úvěr.
V obou případech jde úvěr splatit jenom jedním možným způsobem, pokud nenajdete na zahradě zakopaný keltský poklad – vzít si hypotéku u jiné banky, takzvaně refinancovat.

Je to ale dobrý nápad, vzít si na splacení původního úvěru u stávající banky nový úvěr u jiné banky a tam pokračovat ve splácení? Pokud vám nebude vadit, že začínáte splácet i s úroky od nuly, pak možná. To se ale v televizní reklamě „překvapivě“ neříká.
Pakliže se však změní podmínky na trhu, jak bude znít mantra banky – a je jisté, že se během dvaceti třiceti let určitě změní, až bude chtít banka zvednout ceny –, udělají to pravděpodobně i ostatní banky z kartelu, který ostatně celý trh řídí, takže si člověk příliš nevybere.

Zákon padajícího lejna

Největší riziko hypotéky spočívá kromě toho, že nevíte, jaký bude úrok za pět nebo deset let, právě v oněch změnách podmínek na trhu, které zákonitě během doby splácení přijdou. Vzpomínám si, jak nevěřícně čučel můj německý strýc na dopis, který mu přišel od instituce, kde si spořil na důchod, že je krize, a tak nedostane, kolik slibovali. A to bylo prosím v Německu cca před deseti lety. Naštěstí už měl splacený aspoň dům, protože ho stavěl někdy na konci 80. let, jinak by byl v pytli.

Ono to vypadá hezky, bydlet ve vlastním, ale dokud nezaplatíte poslední halíř – a neznám moc lidí, kterým už se povedlo celou hypotéku splatit (vlastně nikoho), většina je přinejlepším v polovině –, vaše je nemovitost jenom na papíře. Ten, kdo drží až do konce trumfy v rukou, je banka.

Abychom si uměli představit, jak taková „změna podmínek na trhu“ vypadá, můžeme vyrazit na drobnou exkurzi do Spojených států amerických léta páně 2007, kde praskla realitní bublina a toto prasknutí otřáslo následně celým světem.

(…)

V čem spočívá past „levných“ úrokových sazeb? Co důležitého „zapomněli“ říct bankéři a finanční poradci lidem, které lákali na hypotéky? Proč většina lidí kupuje, když jsou ceny vysoko, a panikaří, když klesnou? Co říkával baron Rothschild? A proč je nejlepší zaměstnanec ten s hypotékou?

Celý článek si můžete přečíst v tištěné (poštovné a balné je zdarma) či digitální verzi aktuálního čísla 1/2018.