Prognóza České národní banky opatrně naznačuje vývoj, se kterým nikdo nepočítal. Nemovitosti jsou podle ní nahodnoceny až o čtvrtinu a v příštích čtvrtletích se mohou dít velké věci…
Jak to bude s cenami nemovitostí? Budou ceny bytů klesat, anebo zůstanou s drobnými odchylkami na dnešních úrovních? Či dokonce porostou? To je otázka, která musí v současné době zajímat velmi mnoho lidí. Nejen občany, kteří uvažovali o pořízení vlastní nemovitosti, ale především ty, kteří to již udělali, konkrétně na hypotéku.
Ti první by si přáli, aby se ceny po „koronavirové krizi“ co nejvíce snížily, pro druhou skupinu by to naopak mohlo znamenat pohromu. Zatímco však lidé, kteří si nemovitost zatím nekoupili, nebudou mít v případě udržení stávajícího cenového trendu důvod k tomuto kroku přistupovat ani nadále, pro stávající plátce hypoték by naopak bylo nejlepší, kdyby ceny zůstaly stejné nebo nadále rostly. Proč? Odpověď je jednoduchá – v případě potřeby by mohli nemovitost teoreticky prodat, a zbavit se tak koule na noze v podobě dluhu.
Při klesajících cenách ale nic takového dost dobře udělat nejde. V případě prodeje by se pouze odečetla stávající cena bytu nebo domu, a zbytek by musel dlužník i nadále splácet. A protože taky musí ještě někde bydlet, platil by kromě splátek bance ještě pronájem bytu, do kterého by se přestěhoval po prodeji stávajícího.
Proč by někdo chtěl prodávat nemovitost, kterou si pořídil na hypotéku, ptáte se? Přece si neprodá střechu nad hlavou, a lepší nežli platit nájem cizímu člověku je platit si vlastní bydlení, odpovědělo by vám hodně Čechů. Ač jde o velmi rozšířený názor, v době pokoronavirové nastává pomalu čas, kdy je třeba si položit otázku, zda to není všechno trochu jinak.
Prognózy vývoje české ekonomiky míří přesně tím směrem jako moje otázka. Minulý měsíc v rozhovoru pro Deník guvernér České národní banky Jiří Rusnok prohlásil, že krize odstartovala návrat ke zdravému rozumu, a v tomto duchu hovoří i nejnovější prognózy instituce, jež dbá na stabilitu české ekonomiky a finanční politiky.
Ačkoli se již objevují optimistické hlasy, že se vypnutím ekonomiky na dva měsíce nic tak podstatného nestalo – kromě zadlužení státu, které je ale ve srovnání se Západem stále „v cajku“ – a po „restartování“ ekonomiky bude skoro všechno jako dřív, realita je úplně opačná. „Když vezmeme ta nejhrubší kvantitativní měřítka, tak se zdá, že současná krize vyvolaná pandemií z hlediska ekonomického výkonu by mohla být, řekněme, dvojnásob hlubší, než byla ta krize 2008, 2010. Tehdy naše ekonomika v prvním nárazu klesla kolem 5 %. Teď to očekávání je, že to bude bohužel nejméně 8 % a může to být také o něco více,“ řekl v rozhovoru pro Český rozhlas Jiří Rusnok. „V naší novodobé historii něco takového nemá obdobu.“
Již na začátku května Česká národní banka nastínila, co se bude v českém ekonomickém prostoru dít. A právě tímto směrem je rozumné se dívat. Není důležité to, co říkají politici, ani různí zainteresovaní experti, kteří svými výroky sledují často vlastní zájmy, ale právě Česká národní banka, tedy instituce, která ovlivňuje cenovou stabilitu a vykonává dohled nad finančním trhem v zemi.
Vůbec nejdůležitější věta z prohlášení bankovní rady po skončení měnového zasedání zní jednoznačně: „Na trhu práce dojde v důsledku propadu ekonomiky již během prvního pololetí k jeho rychlému zchlazení, které bude přes obnovení hospodářského růstu pokračovat i v příštím roce. Zaměstnanost bude až téměř do konce příštího roku znatelně klesat. Míra nezaměstnanosti se bude rychle zvyšovat a vrcholu dosáhne na začátku příštího roku.“
Druhé podstatné prohlášení ČNB, které velmi úzce souvisí s tím prvním, přišlo ve čtvrtek 8. června po jednání bankovní rady k otázkám finanční stability. Banka zde zmiňuje další klíčové informace. Očekává například, že po ukončení moratoria na splátky úvěrů se zejména více zadlužené domácnosti a podniky mohou dostat do platební neschopnosti. A více zadlužených domácností je tu… více než dost.
Bez limitu
Ze 4 104 635 obydlených bytů, z nichž se 43,7 % nachází v rodinných domech a 55 % v bytových domech, bylo v roce 2018 astronomických 1 131 427 bytů či domů zatíženo hypotečními úvěry. Což je skoro 27,6 procenta! Mimochodem, ačkoli se v novinách pořád mluví o nedostatku bytů, z ministerstvem pro místní rozvoj uvedených čísel nic takového nevyplývá.
Rovnice je tedy triviální: čím větší bude nezaměstnanost, tím více dlužníků se dostane do potíží. Již teď krachují firmy a propouští se, a to jsme teprve na začátku tohoto procesu, jenž nabíhá postupně; zatím například ještě běží podpůrné vládní programy, jako je Antivirus. Banky proto dle zprávy ČNB zpřísňují úvěrové standardy.
Až do koronavirové krize byl přitom objem hypoték gigantický. Novinové titulky z 18. června sice ohlašovaly, že „ČNB zrušila další z limitů pro hypotéky“, což mohlo vyvolat zdání pokračování tohoto trendu a snahu o rozhýbání trhu s hypotékami, ale při bližším pohledu na kroky ČNB a jejich vysvětlení se naopak zdá více než jasné, že dluhový mejdan právě skončil.
Již v dubnu ČNB zrušila limit DTI, který signalizuje poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Nyní přikročila i ke zrušení ukazatele DSTI, což je limit pro poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu, který dříve při posuzování žádostí o hypotéku nesměl překročit 50 %.
Na první pohled to opravdu může vypadat, že tímto krokem ČNB vyvolá další růst hypoték, ale její zdůvodnění, při kterém je třeba tak trochu číst mezi řádky, to kompletně vyvrací. „Naše dnešní rozhodnutí o zrušení limitu ukazatele DSTI by nemělo být pro nikoho překvapením. Vždy jsme říkali, že limity budeme používat v době zvyšování rizik pro stabilitu finančního systému v České republice, ale ve špatných časech je zmírníme, nebo dokonce zrušíme,“ uvedl guvernér ČNB Jiří Rusnok. Jinými slovy, dostali jsme se do takového bodu, kdy žádné limity nejsou potřeba, protože zájem o hypotéky vzhledem k vývoji v ekonomice a na trhu práce značně klesne, jak připomíná na svých stránkách Česká národní banka, podle níž se „rozsah nově přijímaných rizik do bilancí bank bude snižovat“. Banka dále dodává: „Roztáčení spirály mezi dluhovým financováním nemovitostí a optimistickým očekáváním ohledně jejich budoucího cenového růstu by se tak mělo zastavit.“
Její doporučení pak zdůrazňuje, že by poskytovatelé měli úvěry poskytovat s vysokou obezřetností, a to klientům, u nichž lze předpokládat vysokou pravděpodobnost bezproblémového splácení. Což znamená movitějším lidem, nikoli těm, kteří peníze nemají, ale nutně je potřebují, jako to bylo doposud.
Čas na pokles?
Zbývá tak odpovědět na poslední, nejdůležitější otázku: Co se stane při omezení hypotečního trhu a rostoucího propouštění s cenami bydlení?
Když se podíváme na vývoj cen nemovitostí v Česku v posledních letech, vidíme, že se domy a byty zdražovaly podezřele raketovým tempem o desítky procent. Lidi žádali o hypotéky jako zběsilí bez ohledu na to, kolik nemovitost stála, a protože jim vzhledem k ekonomickému boomu a rostoucím příjmům banky ochotně půjčovaly, ceny to dále šponovalo. Asi jako když si při Velké hospodářské krizi téměř před sto lety v Americe lidi půjčovali na investice, čímž ceny neustále uměle rostly, až se nafoukla obrovská bublina, která potom s ohlušující ránou praskla v momentě, kdy se úvěrové kohouty zastavily.
Nezáleží ani tak na tom, zda si zrovna berou lidé půjčky na investice nebo na byty – pokud příliš vzroste objem takzvaných levných peněz na trhu a neustále se v důsledku toho zvyšuje i poptávka, v tomto případě po nemovitostech, dostupnost úvěrů ještě více zvyšuje ceny. Tím se vytvoří něco, čemu říkáme bublina. Ta vzniká vždy, když poptávku ženou „levné“ úvěry, jejichž objem roste rychleji než ekonomika.
To se stalo i v České republice na trhu s nemovitostmi, kdy příliš mnoho lidí kupovalo byty či domy za příliš vysoké ceny, které neodpovídají realitě ani zdravému rozumu. Tak nesmyslně vysoké, až to bralo dech. To potvrzuje i Česká národní banka, jež v čerstvé zprávě uvádí, že se nadhodnocení cen bytů ke konci roku 2019 pohybovalo v rozmezí 15 až 25 %. Kvůli ekonomickému poklesu a zpřísnění úvěrování tak reálně hrozí, že bublina splaskne již velmi brzy.
Řečeno odbornou hantýrkou, podle České národní banky „vzhledem k nepříznivému vývoji v reálné ekonomice vzniká potenciál pro pokles cen nemovitostí v příštích čtvrtletích“.
„ČNB teď svými kroky signalizuje, že se obává možného dramatického propadu cen realit. A to zřejmě i propadu o více než o něch zhruba dvacet procent. (…),“ napsal v článku z 20. června s názvem Nemovitosti mohou zlevnit. Centrální banka podepírá svými kroky cenu realit ekonom Lukáš Kovanda, člen Národní ekonomické rady vlády. Velmi zajímavě v něm vysvětluje nejen to, jaká je situace na trhu, ale především jak zásadní zprávy z centrály ČNB číst a jak se v nich orientovat. „Pochopitelně, ČNB mluví opatrně, jazykem scénářů. Těžko očekávat, že by za situace, jaká panuje nyní, někdy naplno řekla, že může nastat třeba čtvrtinový pokles cen. Centrální banka dobře ví, jak značný vliv na trh její slova mají. Z titulu své ústřední role, kterou v ekonomice hraje, vždy bude mírně tíhnout k optimističtějšímu vidění vývoje nadcházející doby. (…) Je třeba na rovinu říci, že varianta možného zhroucení teď na stole je. Vždyť pokud by se centrální banka pádu cen ani v nejmenším neobávala, proč by podmínky uvolňovala, a podpírala tak cenu realit?“
Aniž bychom malovali čerta na zeď, pokles cen v dané situaci je jediné logické vyústění úvěrových závodů. V případě očekávaného, tedy nepříznivého vývoje pak ale bude hodně záležet na tom, jakým způsobem ceny klesnou a kolik lidí se v zadlužené zemi dostane do platební neschopnosti poté, co skončí podpůrné vládní programy na udržení zaměstnanosti, a odklady splátek hypoték pro dlužníky, jež se i přes pauzu v placení nadále úročí.
Vzpomeňme krátce, jak to vypadalo ve Spojených státech amerických v roce 2007, kdy se velké množství lidí dostalo do platební neschopnosti. Ceny nemovitostí prudce klesly a lidé přišli o byty a domy, o kterých se domnívali, že jsou jejich. To byl ovšem hluboký omyl, neboť nemovitost zatížená hypotečním úvěrem fakticky nepatří dlužníkovi, ale věřiteli. V tomto případě z toho ale americké banky žádnou radost neměly, protože se stalo něco, s čím nikdo nepočítal ani v nejdivočejších snech – Američané plošně přestali splácet hypotéky. Banky sice mohly zabavovat dlužníkům nemovitosti, ale to je instituci, která ke svému fungování potřebuje peníze, platné jako mrtvému kabát.
A tak stáli na jedné straně lidé bez zabaveného přístřeší, kteří končili ve stanech či v karavanech, a na straně druhé banky, jež se octly kompletně bez peněz a s domy, které nikdo nechce nebo si je nemůže dovolit. Kdo na tom byl v tu dobu hůř? Paradoxně banky. Zatímco lidem banky sebraly dům, a tím jejich dluhový závazek přestal existovat a účty byly srovnány, takže mohli začít sice ve stanu, ale od začátku s čistým štítem, banky naopak ve velkém krachovaly. A protože je ekonomicky provázaný celý svět, kolaboval celý globální finanční sektor. Nastala velká bankovní krize, která se však běžných občanů téměř nedotkla.
Dnes jsou ale karty rozdány docela jinak než před deseti lety a opakování tehdejší situace nehrozí. Banky mají peněz dost, a jsou to tentokrát naopak občané, kteří tahají za kratší konec. I proto, že se banky ze svých chyb poučily a dluh od té doby nesměřuje za nemovitostí, ale za fyzickou osobou. To znamená, že dlužník v potížích nejenže přijde o nemovitost, ale pokud se prodá za nižší cenu, než za jakou se kupovala, což je velmi pravděpodobné, odečte se od původní ceny nemovitosti cena nová. Tento rozdíl pak musí dlužník bance dál splácet. Čím níž tedy klesne cena nemovitostí, tím lepší to pro banku bude, neboť získá jak dům, tak peníze.
Pokud ale tenhle nápad – prodat nemovitost s hypotékou – dostane víc lidí, kteří přijdou o práci nebo se jim sníží platy, jak se pomalu začíná dít, musí na druhé straně také existovat někdo, kdo by nemovitosti kupoval. A kdo by je kupoval, když skoro všichni nakupovali při boomu, a po většinou na dluh?
Jakmile chcete prodat něco, u čeho je větší nabídka než poptávka, na cenu produktu to má z pohledu prodejce katastrofální dopad. Ten, kdo v tu chvíli, kdy ostatní prodávají, peníze má, si počká, až ceny spadnou na úplné dno, nebo si vybere z hrstky nejkvalitnějších nemovitostí. Kolik takových lidí ale je v poměru k těm, kteří jsou zadluženi na desítky let až po uši?
V České republice je v tomto ohledu oproti zbytku Evropy poměrně specifická situace. Češi jsou totiž z nějakého důvodu posedlí touhou po vlastním bydlení, protože mají utkvělou představu, že je dobrý nápad vlastnit nemovitost. Což o to, on to možná dobrý nápad je, ale pro bohaté lidi. Koupě nemovitosti dává smysl pouze v případě, že na ni máte peníze, nikoli pokud si na to potřebujete půjčit. Od dob komunismu se však v naší zemi razí heslo, že nemovitost znamená jistotu. Jistotu čeho ale – nekonečného dluhu?
Něco jiného je, pokud rodina historicky vlastní rodinný domek nebo byt a žije zde víc generací, nebo se z generace na generaci dědí. Takové vlastnictví smysl samozřejmě dává. Ale kupovat si nemovitost, když na ni nemám peníze, se nejeví jako nejrozumnější nápad.
Život v iluzi
Největší zastoupení vlastního bydlení, až už s hypotékou nebo bez ní, je ve východní Evropě, tedy postkomunistických státech – v Rumunsku (96,9 %), Chorvatsku (90,1 %), na Slovensku (90,1 %), v Litvě (90,4 %) či v Polsku (84,2 %), u nás je to téměř 80 procent. Jenže pouhé jedno procento ze všech vlastníků v Rumunsku má hypotéku, nízký je i podíl hypotékařů v Chorvatsku (6,9), v Litvě (11,1) a Polsku (11,1 %), slabší je to na Slovensku (16,1) a nejhorší v Česku, kde splácí skoro čtvrtina „vlastníků“.
Na Západě, kde jsou lidé zvyklí na kapitalismus a mají s ním bohaté zkušenosti, a tak uvažují odlišně, si občané mnohem více uvědomují, že nemovitost neznamená jistotu, ale především starost a potenciální problémy. Obzvláště ta předražená. Vědí, že když se jim něco stane nebo přijdou o práci, do levnějšího se můžou přestěhovat vždycky. Navíc se v případě zajímavé pracovní nabídky mohou sebrat a odjet třeba na druhý konec země, kde si pronajmou jiný byt.
A tak v kapitalistických baštách, Německu a Rakousku, vlastní nemovitost pouze kolem poloviny lidí. Nejvíce patrný je rozdíl v uvažování v jednotlivých metropolích. Například ve Vídni bydlelo podle údajů z roku 2011 v nájmu 75,6 procenta osob, a v Berlíně dokonce 84,6 procenta. Naproti tomu v Praze, kde žije v nájmu nejvíc obyvatel z celé České republiky, to je i přesto pouhá třetina.
„Mentalitu Čechů v tomto ohledu nepředěláte. Češi zkrátka vidí ve vlastním bydlení jistotu a hypotéka je pro ně často jedinou cestou, jak ho dosáhnout,“ poukázal loni hlavní poradce České bankovní asociace Vladimír Staňura na tento paradox, kdy lidé vidí jistotu v zadlužení na desítky let, přičemž netuší, co přijde zítra, nemluvě o akcích, jako je „koronavirus“. Ze všech srovnatelných zemích jsou tak na tom stran „vlastního“ bydlení Češi nejhůře. I když ti, co si pořád myslí, že je dobré vzít si na dluh několik milionů, by vám asi do očí tvrdili, že nejlépe.
Z ekonomického a matematického hlediska je tento stav doslova časovanou bombou. Sociolog Martin Lux z Akademie věd ČR přitom varuje před nerovnováhou mezi nájemním a „hypotečním“ bydlením: „Vyrovnaný systém snižuje riziko vzniku cenových bublin se všemi nepříjemnými důsledky jejich prasknutí.“
Před tím, co dříve či později musí přijít (teď kvůli koronaviru se zdá, že to bude spíš dříve), neboť „úvěry šplhají nahoru víc než ekonomika“, varoval již před dvěma lety ekonom Marek Loužek z Vysoké školy ekonomické. „Americký dramatik Arthur Miller zpozoroval, že konec jedné éry nastane, když se vyčerpají její základní iluze. Dnešní iluze spočívá v představě, že každý má právo na vlastní bydlení – vlastní dům nebo byt. Lidé jsou posedlí vlastní nemovitostí dokonce natolik, že se zadlužují na celý život. Ale stejně jako hospodářský růst není bohem dané právo, ani vlastní bydlení není pro každého.“
Většina zadlužených lidí se domnívá, že je pro ně výhodnější platit hypotéku než nájemné. Proč bych měl platit 12 000 nájem cizímu člověku, když můžu platit 10 000 splátky, a ještě je byt můj? Právě tohle bývá nejsilnější argument pro hypotéku. Jenže právě to je také ten největší omyl. Dlužníci obvykle udělají hned na začátku kardinální chybu. Myslí si, že vlastní byt, ten ale ve skutečnosti vlastní banka, a ta určuje míry úroků i podmínky splácení. Jediné, co dlužníci ve mají, je dluh.
Druhá chyba, kterou dlužníci dělají, je očekávání, že ceny nemovitostí budou stále růst. Tím, že si to myslí a jednají ovlivněni reklamou „kupujte, než to bude ještě dražší“, i když to tak není, šponují ceny stále výš. Vůbec nemyslí na to, že až cena nemovitosti klesne pod nákupní cenu, nepokryje byt v zástavě nebo dům ani výši jejich dluhu. A pokud přijde krize a v takové situaci se octnou, reálně jim hrozí nejen to, že přijdou o nemovitost, ale zůstane jim vůči bance dluh pramenící z rozdílu mezi původní, vysokou cenou nemovitosti, a stávající cenou nemovitosti.
A ta třetí, možná vůbec největší chyba je, že si dlužníci na začátku nespočítají, kolik bance vlastně zaplatí peněz; a neuvědomují si, že v pasti, do které právě vkročili, výši úroků, splátek ani celkového dluhu nemohou absolutně ovlivnit. Finanční poradci ani bankéři lidem z pochopitelných důvodů sami od sebe neukážou, jak se hypotéky úročí, protože by si je jinak nikdo nevzal. A lidé se o to sami nezajímají. A tak se vlastně není čemu divit. Sazba hypotéky 2,5 procenta zní možná lákavě, ale jenom do doby, než začnete propočítávat.
Držme se při zemi, a tak si vezměme takový na české poměry skromnější příklad – hypotéku ve výši 2 000 147 Kč na 30 let, s ročním úrokem 2,5 % a měsíční splátkou 7903 korun. Ta by při současných cenách stačila možná tak na luxusnější kozí chlívek.
První rok zaplatíme na splátkách 94 836 korun, takže nám z dluhu zbyde 1 905 311 korun. Jenže k této částce je třeba přičíst 2,5% úrok, a tak jsme z dluhu ukrojili pouze 47 203,225 korun a zbývá nám doplatit ještě 1 952 311 korun.
Druhý rok jsou počty zajímavější. Z částky 1 952 311 korun ukrojíme opět 94 836 korun, takže nám zbyde 1 858 107,775 korun, po zúročení jsme ale na 1 904 560 Kč. Moc to neubývá, že? To je tajemství složeného úroku, kdy se dlužná částka úročí dokolečka stále znovu a znovu. Pokud máme dluh, který se úročí jednou ročně a dlužíme třicet let, bude dlužná částka úročena celkem třicetkrát. Suma sumárum to tedy znamená, že po 30 letech nám 2 000 147 korun nabobtná na neuvěřitelných 6 196 455,406 korun. Tolik bychom zaplatili, kdybychom se rozhodli celý dluh uhradit najednou po 30 letech. Jelikož jsme ale poctivě každý měsíc spláceli, po pěti letech nám zbývá splatit 1 752 030, 837 Kč, po deseti letech 1 471 310,678 Kč a po 15 letech už „jen“ 1 153 701,585 Kč. Za tu dobu jsme přitom do banky „nasypali“ již 1 422 540 korun. Po 17 letech, pokud nedostaneme infarkt, se konečně přehoupneme do splácení druhého milionu a po čtvrtstoletí, kdy jsme bance zaplatili již úctyhodných 2 370 900 korun, už nám zbývá doplatit „jen“ 387 789,557 korun plus úroky. K tomu je třeba připočíst ještě administrativní poplatky či pojištění nemovitosti, a to taky není žádná láce. Ale pokud jsme vydrželi až sem, snad už to nějak doklepeme.
Je tady ovšem háček. Po celou dobu jsme počítali s nízkým složeným úrokem ve výši 2,5 procenta, který máme ale zaručen fixací obvykle pouze na pět let. Pokud nám banka po pěti letech úrok zvedne na 3,5 procenta, po šestém roce splácení nám při stejné výši splátek zbývá doplatit namísto očekávaného 1 698 624,708 korun 1 715 196,656 korun. Po 10 letech to pak je místo 1 471 310,678 korun 1 554 508,799. Pokud by ale přišla nějaká ta šikovná „krizička“ a úroky se zvedly nikoli o jedno procento, ale třeba o 5,5 %, začne to být teprve zajímavé. Pokud byste totiž měsíčně spláceli stále stejnou částku, tedy 7903 korun, po šestém roce byste nedlužili 1 715 196,656 korun, ale 1 718 770,424. Překvapení by vás ale čekalo po sedmém roce, kdyby vám zbývalo doplatit z dvoumilionové hypotéky 1 830 529,178 korun, tedy více než rok předtím. A po deseti letech byste bance dlužili 1 973 433,934 korun, tedy bez 26 713,066 korun stejnou částku, jakou jste si před deseti lety půjčovali. V dalších letech by váš dluh stále rostl a na konci vašeho života by byl astronomický. Pokud byste při zvýšení úroků chtěli opravdu splácet podobným tempem jako při původním nízkém úroku, musela by být vaše měsíční splátka kolem 14 679 korun.
Při zvýšení úroku po skončení pětileté fixace na dejme tomu 6,5 % by vaše splátka musela být kolem 12 645 korun, abyste měli šanci dluh někdy splatit. Buď se tedy zvýší výrazně splátka, nebo nabobtná dluh a významně se prodlouží splatnost. V momentě, kdy se zvýší úroky a nemáte na vyšší splátky, máte na talíři v podstatě nesplatitelný dluh. A to už se nejeví jako „levná hypotéka“, o které se mluvilo v reklamě.
Samozřejmě po dalších pěti letech vyšší fixace by se trh mohl uklidnit a úroky se zase snížit, ale pokud bankéři umějí počítat, jako že na rozdíl od svých klientů umějí, otázka je, proč by, u všech rohatých, úroky snižovali? Nízké úroky jsou důležité v momentě, kdy klienty získáváte, ale ve chvíli, kdy se vašimi klienty stane většina národa, je nejlogičtějším a z obchodního hlediska nejrozumnějším krokem naopak jejich zvyšování. Pokud totiž šikovně nastavíte výši splátek a úroků, máte jisté platiče na několik životů dopředu.
Z hlediska bankéře je hypotéka fantastický produkt, z pohledu klienta, který nemá žádné vlastní peníze, aby mohl v případě změny podmínek dluh během chvíle „zamáznout“, ale připomíná spíše pokus o ekonomickou sebevraždu.
V současné koronavirové krizi, kdy se do potíží se splácením dostává stále více lidí, nabízejí banky klientům odklady splátek až o 6 měsíců. Spousta lidí si to vyložila jako prázdniny a odpočinek od placení, a tak dále nakupují a utrácejí, ale opět dělají jednu velkou chybu – nepočítají. V zákoně o úvěrovém moratoriu neboli odkladu splátek, který připravilo ministerstvo financí, se praví: „Během doby odkladu splátek se dluh nadále úročí podle uzavřené smlouvy. Firmy budou tento úrok platit průběžně i během odložení splátky jistiny. Naopak spotřebitel a OSVČ jej zaplatí později, a to až po splacení celé jistiny.“
Co to znamená? Počítejte se mnou. Předpokládejme, že máte za sebou pět let splácení hypotéky. Při výši splátky 7903 korun a odložení o půl roku zaplatíte za tento rok bance pouze polovinu obvyklé částky, tedy 47 418 korun. Odložená půlka se ale stále úročí, a to po dobu 25 let, které vám zbývají do teoretického konce splácení. Pokud by celé čtvrtstoletí zůstal úrok 2,5 procenta, jak jsme kalkulovali na začátku, částka se vyšplhá na 87 912,972 koruny. To je tedy zhruba rok splácení navíc. Ovšem v případě, že se úrok zvedne za celou dobu v průměru o jedno procento, zaplatíte 112 048,734, a když se zvýší úrok na 6,5 %, máme z toho 228 934,104 korun.
Pokud se ale zvýší úroky, tenhle čtvrtmilion se, pravda, v nekonečném splácení milionů, které se dá za jeden lidský život sotva zvládnout, docela ztratí. A to se bavíme o variantě, kdy jsme nepřišli za celých třicet let o práci a nesnížil se nám plat. Něco takového je jen stěží reálné.
Nevím, jak vy, ale já si jistotu představuju trochu jinak. Když budu v nájmu a nebudu na něj mít, můžu se přestěhovat do menšího bytu nebo budu byt s někým sdílet, abychom se o náklady podělili; a když se nebude dařit, tak se odeberu na ubytovnu, do stanu, seženu někde karavan nebo si vykopu zemljanku. Ale pořád budu svobodný člověk. Zatímco když budu mít hypotéku, zlomím si obě ruce, propustí mě nebo mi sníží plat, přijdu nejenom o byt, ale zůstane mi dluh, a ještě budu muset taky někde bydlet. Tak co je lepší?
Jasně, tak jako můžu věřit, že vyhraju ve sportce, si můžu prohlížet barevné katalogy na štěstí a doufat, že se za třicet let nic nezmění ani na realitním a finančním trhu a všechno bude fajn. Česká národní banka, která drží kormidlo české ekonomiky a která umí velmi dobře analyzovat a počítat, si to ale zjevně nemyslí.
Více článků o aktuální ekonomické situaci a jejím vývoji najdete v aktuálním i příštím čísle měsíčníku Šifra. Předplatné objednávejte zde.
